Обзор изменений 214-ФЗ

Какие изменения предусматривает законопроект?

Право застройщиков на введение стандартов отделки организации

Сейчас: качество отделки от застройщика, согласно п. 1 ст. 7 214-ФЗ, должно соответствовать требованиям технических регламентов, наряду с условиями договора и проектной документацией.

С 1 января: застройщики получат возможность написания собственных стандартов отделки, подчинение требованиям технических регламентов будет является добровольным.

Предоставление застройщикам возможности отступления от технических регламентов напрямую повлияет на ухудшение качества отделки квартир. Отказ от унификации строительных норм ставит дольщиков в уязвимое положение, так как потребитель всегда признавался более слабой стороной и нуждался в правовой защите от государства.

Сокращение гарантийного срока на отделку квартиры

Гарантийный срок на отделку квартиры - это временной промежуток, в течение которого дольщик имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании компенсации с застройщика за некачественную отделку помещения.

Сейчас: минимальный гарантийный срок на отделку приравнен к общему гарантийному сроку на объект строительства и составляет 3 года с момента приемки квартиры.

С 1 января: минимальный гарантийный срок сокращен до 1 года, общий срок на квартиру по прежнему будет составлять 3 года.

Однако дольщики являются потребителями в отношениях с застройщиками, поэтому обратимся к п. 5 ст. 19 Закона РФ “О защите прав потребителей”. Норма гласит о том, что в случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее 2 лет и недостатки товара обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет, потребитель вправе предъявить продавцу требования, если докажет, что недостатки товара возникли до его передачи потребителю. Доказать этот факт можно проведением досудебной экспертизы, поэтому нужно понимать, что новый срок является оспоримым.

Ограничение размера компенсации

Сейчас: компенсация ущерба взыскивается с застройщиков в полном объеме.

С 1 января: максимальный размер компенсации будет составлять 3% от цены квартиры по договору.

Заметим, что установление какого-либо ограничения размера компенсации прямо противоречит п. 1 ст. 10 214-ФЗ, в котором используется следующая формулировка: “сторона, ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки”.

Кого коснутся изменения законодательства?

Положения о введении стандартов застройщиков: дольщики, которые приобретут квартиру после 1 января 2025 г.

Сокращение гарантийного срока: дольщики, которые приобретут квартиру после 1 января 2025 г.

Ограничение размера компенсации: все дольщики, в том числе те, кто уже подали исковое заявление в суд, но до 1 января 2025 г. не дошли до стадии вынесения решения по делу.

Расширенный круг дольщиков, которые столкнутся с сокращением размера компенсации, связан с тем, что в законопроекте предусмотрена обратная сила нормы права. То есть законодатель четко прописал, что ограничение будет применяться не только в сделках, заключенных после 1 января 2025 г., но и в более ранних.

Дата вступления в силу законопроекта

Изменения 214-ФЗ, предусмотренные законопроектом, вступают в силу с 1 января 2025 года. Нет сомнений в том, что в ближайшую неделю законопроект будет одобрен Советом Федерации РФ.